住宅维修资金是住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，由业主共同支付的用于维修和更新、改造的专项费用。近年来，多地出现维修资金被挪用、滥用或闲置等问题，暴露出资金监管漏洞。在此背景下，开展住宅维修资金审计，对保障业主权益、完善资金管理机制具有重要意义。

一、住宅维修资金审计的必要性

一是保障资金安全。住宅维修资金累计归集数额庞大，但使用率不高，资金保值增值压力显著。

二是维护业主权益。住宅维修资金涉及业主、物业公司、物业主管部门等多方主体，存在权责不清风险，审计有助于揭露和纠正资金管理中的不当行为，保护业主合法权益不受侵害。

三是提高资金使用效率。部分项目在使用过程中存在审批周期长、流程复杂，资金拨付滞后，导致“应急维修难”问题频发。

四是促进规范化管理。可以促使物业公司和相关部门建立健全的管理制度和操作规程，实现维修资金的规范化管理。

二、住宅维修资金审计需关注的问题

一是维修资金的归集问题。维修资金的归集是物业维修资金管理的基础。部分开发商未代收首期资金，或业主逾期未补缴，未做到应收尽收。此外，还有违规返还维修资金、部分项目未按规定归集维修资金等问题。这些问题的整改需要制定统一标准向社会公布，并严格按照文件要求执行。

二是维修资金的使用问题。维修资金的使用是审计的重点之一。首先关注表决程序是否合规性，防止物业公司伪造业主签名或简化表决流程，套取资金；其次关注工程定价是否虚高，维修项目是否符合同期市场价值；最后关注资金是否挪用，防止虚构维修项目、拆分合同等方式规避监管。

三是维修资金的工程审计问题。维修资金使用项目的工程审计是确保资金合理使用的另一个关键点。审计工作主要包括评估、初审、施工及验收四个阶段。每个阶段都有特定的工作目的、主要工作流程、作业重点及专注点。造价审核工作要求更高、工作量更大、专业性更强，因此提高造价审核工作标准显得尤为重要。

四是维修资金的政策执行和管理问题。维修资金的政策执行和管理是审计的核心。一方面需重点核查政策是否得到正确执行，以及是否存在违规使用资金的情况。另一方面监管机制是否存在缺陷，公示和查询制度是否按规定建立，资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询是否接受社会投诉监督；最后维修资金增值收益分配是否存在争议，是否确保资金的安全和保值增值。

三、加强住宅维修资金管理的对策建议

一是加强宣传，定期公布维修资金使用、增值收益、账面余额等情况，方便业主了解详情；拓展业主参与渠道，利用维修资金管理系统，让业主通过计算机或手机等电子工具，关注微信公众号进入维修资金系统，参与小区共同事务决策，解决业主投票难题，提高参与度和投票率及计票准确率。

二是构建全过程审计框架。建立“开发商代缴+业主补缴”双轨核查机制，与房产登记部门协作，在房屋交易、产权登记等环节进行把关，确保资金足额交存。

三是严格资金使用审批流程，确保资金使用合规合理。从项目申报、实施到验收全程不定时监督，严格审核预算，加强施工过程成本控制，防止虚报项目、虚增费用等问题。

四是评估维修资金现有存管方式的合理性，分析不同存管方式下资金的增值情况，合理安排资金用于购买国债等增值方式，提供资金的收益水平，减少资金的机会成本。

住宅维修资金审计需从单一财务审计转向“合规性+绩效性”综合审计。未来应进一步推动业主自治与政府监管的平衡，借助数字技术实现审计全覆盖。同时，探索维修资金与老旧小区改造、城市更新等政策的衔接，让资金社会效益和经济效益最大化。

作者：桓台县审计局 孟波